按照開發(fā)形式進行分類

(1)、商業(yè)街商鋪

商業(yè)街是指按照該條街道的自然條件布置的單層或多層商業(yè)房地產形式，商業(yè)街商鋪是指沿街兩側的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位。商業(yè)街商鋪的經營情況與整個商業(yè)街的經營狀況緊密相關。

而商業(yè)街商鋪還可細分，如按照經營商品的復合度可劃分為：

A:專業(yè)商業(yè)街商鋪:集中經營某一類(種)商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等。

特點：對投資者而言，商鋪可享受開發(fā)商統(tǒng)一的市場宣傳所帶來的市場效果，市場經營成本較低;對開發(fā)商而言，規(guī)劃設計的復雜程度降低，項目運營相對更簡單。

不過，由于商鋪的價值體現(xiàn)在兩方面，第一是房地產價值升值，商鋪的這類價值是與整個商業(yè)街的發(fā)展是一榮俱榮，一損俱損;第二是個體經營的商業(yè)價值，如自營的商業(yè)回報，出租的租金回報。由于專業(yè)商業(yè)街同類商家競爭嚴重，尤其是市場容量趨于飽和，往往有些經營不善的商鋪其商業(yè)價值并不佳。投資者在選擇此類商鋪時，一定要充分考慮開發(fā)商的規(guī)劃實力和整體區(qū)域情況以及鋪面選址等要素(如作自營，還需考慮自身的經營實力)

B:復合商業(yè)街商鋪：是最為常見的商業(yè)街商鋪形式，遍布城市的每個角落，是城市商業(yè)活力的具體表現(xiàn)。整個商業(yè)街對各商鋪經營商品的種類不加特定限制，如成都春熙路步行街、北京王府井商業(yè)街等。

特點：復合商業(yè)街的各個組合元素一般是未經過良好的規(guī)劃，各個商鋪的經營狀況是由市場自發(fā)調節(jié)，因此市場上出現(xiàn)了各種商店的組合結構不合理，形成某種類型的商店過多，而另一類又供不應求的局面。一個相當成功的復合商業(yè)街，一般是經過幾十年市場的長期錘煉，形成優(yōu)質品牌和口碑。這種復合商業(yè)街對整個城市影響深遠，如交通干線的布局、周圍區(qū)域的城市化發(fā)展、城市主軸商業(yè)動線的形成、各商圈的滲透融合等。當然，這種鋪面絕對是金鋪中的金鋪了，不過成熟的商業(yè)街一般剩余體量不多且價格昂貴。投資者在選擇此類商鋪時，多為新興的商業(yè)街，投資風險較大，但回報較高，需通過地區(qū)規(guī)劃、開發(fā)商實力、經營理念、道路交通等狀況判斷其發(fā)展前景。

(2)旅游商鋪

旅游商鋪，可看做特殊的復合商業(yè)街商鋪。它是將旅游與商業(yè)房產結合為一體，此類商鋪主要位于旅游景區(qū)，以游客為主要的經營對象，在經營上一般體現(xiàn)為人流量相對集中，且消費需求旺盛的特點。

隨著人們生活和消費品位的提升，旅游業(yè)發(fā)展極為迅速，具有良好的發(fā)展前景，以旅游服務為主要經營內容的旅游商鋪必然存在廣闊的發(fā)展增值空間。

旅游商鋪的優(yōu)勢：其所處的地理位置、環(huán)境有很大的賣點;對周邊是否有社區(qū)、區(qū)域人口數(shù)量以及結構等沒有過多限制;商鋪輻射范圍從本區(qū)域人口到全市，乃至全國，范圍很廣;同時其目標市場定位上的差異也使其在很大程度上避免了與市中心各類商鋪進行激烈競爭，因此旅游商鋪在商業(yè)地產中異軍突起，逐漸成為新的投資熱點。

旅游商鋪的定位和傳統(tǒng)商鋪不同，主要從文化挖掘和游客行為特征的角度，進行特色化的定位。只有定位準確，才能使旅游商業(yè)地產開發(fā)成為一種旅游的吸引物，起到吸客、引客、滯客的作用，而不僅僅是簡單的一種商業(yè)服務。投資者在抉擇時，不能按照一般的商業(yè)街商鋪特點來選擇旅游商鋪。

投資此類商鋪，需注意以下幾點：

1景區(qū)發(fā)展前景：一個成熟的知名度高的景區(qū)可以吸引很多慕名而來的游客，商鋪價值較易衡量。而一些新興的景區(qū)，商鋪投資前景不明，可通過了解開發(fā)商的實力、經營理念、景區(qū)持續(xù)經營的能力、政府扶持力度、地區(qū)規(guī)劃、道路交通等狀況初步評判景區(qū)遠景。另外須重視景區(qū)從新興到成熟的時間過程，應對前期投入及初期還款壓力等方面問題做好預應。

2具體選址要點：如同市內商業(yè)街的選址，在同一條商業(yè)街上，不同的商鋪因其位置、交通狀況、商業(yè)定位等方面的不同價值也不同。投資旅游商鋪的時候就要注重同一景區(qū)內不同商鋪的價值差別：對于成熟的景區(qū)我們可以輕松鑒別哪些地段的商鋪人氣較旺;而對于那些剛剛開始規(guī)劃、新興的景區(qū)，仔細考察、研究景區(qū)內的相關景點設置、旅游路線等就尤為重要了。

3.淡旺季之分：旅游商鋪和一般商鋪相比，淡旺季效應極其明顯。投資者在投資時需充分考慮旅游商鋪在旅游淡季的時候就有空置、租金降低的可能，作好相應對策。

(3)購物中心商鋪

購物中心是各種類型的商店按計劃有機地組合在一起的零售性的商業(yè)地產，是具有良好規(guī)劃的商店群的集合體，向消費者提供綜合性服務，通常包含數(shù)十個甚至數(shù)百個服務場所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑等。

作為一種復合型的商業(yè)業(yè)態(tài)，購物中心按地址和規(guī)模又被細分為：

(1)社區(qū)購物中心：是在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的,面積在5萬平方米以內的購物中心.

(2)市區(qū)購物中心：是在城市的商業(yè)中心建立的,面積在10萬平方米以內的購物中心.

(3)城郊購物中心：是在城市的郊區(qū)建立的,面積在10萬平方米以上的購物中心.

購物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復合程度極高，客流量大，其規(guī)劃設計程度高于商業(yè)街，一般來說，它會避免同類商店的惡性競爭，使各商店的經營利潤最大化，其對各種商店的類型、數(shù)量和品牌檔次都有限制性的規(guī)定。

購物中心商鋪就是指各種類型購物中心里面的鋪位。其商鋪面積大小不一，差別很大，從幾平方米到幾萬平方米不等。一般綜合性的購物中心規(guī)劃有大型的主力店，如百貨市場等、專業(yè)賣場等。這種主力店往往有一定的獨立性，面積規(guī)模可達到1.5萬-2萬平方米;半主力店、專賣店、餐飲、娛樂等設施基本上都以獨立鋪位商鋪的形式分布其中。

購物中心項目規(guī)模龐大，無論是項目定位、規(guī)模、市場策略、開發(fā)建設、運營管理等各種問題都需要采取系統(tǒng)化運作。因此較適合出售給專門的投資機構。如果開發(fā)商面對個人投資者出售購物中心商鋪時，也會選擇有效的操作方案(如出售產權商鋪)，吸引個人投資者進來，以最大限度保證項目經營管理的整體性。

而對中小投資者而言，購物中心商鋪的投資風險相對比較高，不過成功的項目所創(chuàng)造的價值升值也會比較大。投資者就必須考慮開發(fā)商和經營者的整體規(guī)劃設計、商業(yè)管理等水平，以及競爭市場環(huán)境等問題，如果購買的是產權商鋪，還須參照下文產權商鋪投資要點。

(4)專業(yè)市場商鋪

專業(yè)市場商鋪:是指用于某類商品批發(fā)、零售、經營的商業(yè)樓宇里面的商鋪。比如，圖書交易市場、家具城、建材城等。專業(yè)市場的商品類型較為單一，商品的產品線窄而深，該類商品的品種十分齊全。

專業(yè)市場商鋪的成功與否與整個市場所處地域的市場支撐能力、投資商的實力及市場經營的方式等因素密不可分。一般來說，該商鋪風險與整個市場的風險密切相關。一個定位精準，經營良好的專業(yè)市場，每個商鋪都可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳和良好經營所帶來的市場效果。但若所選的專業(yè)市場缺乏市場競爭力，那么該商鋪即使硬件、經營再好，也難達到商鋪價值升值的目的。

選擇投資專業(yè)市場商鋪時，第一需要考慮的是這類型商品的市場容量是否滿足專業(yè)市場開發(fā)的要求，一般來說，商品的類型越單一、越專業(yè)，其市場容量越小。另外一個是該市場與其他市場相比，在同類商品細分化的領域中，在經營規(guī)模、商品品種、選擇性等方面，是否具有絕對的競爭優(yōu)勢?如某新興的市場專門經營窗簾，而其附近就有幾家大型的經營成熟的布藝專業(yè)市場，且窗簾制品在其中所占的比例不小，那么就要分析該市場是否能具備絕對的競爭優(yōu)勢?還是只是該區(qū)域市場的一個補充，那么不同市場商鋪的價值就不能同日而語。

另外，專業(yè)市場商鋪的經營管理形式多樣，投資者在投資此類商鋪時一定要注意整個市場的經營管理形式。比如常見的有由經營商統(tǒng)一經營管理的，或者出租經營，或者接受業(yè)主委托統(tǒng)一經營管理的方式。哪種形式才是最適合的?怎樣才能提高議價保證業(yè)主權益?投資者需根據每個專業(yè)市場不同的情況做出判斷。

(5)社區(qū)商鋪

社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內的商鋪，其經營對象主要是某個特定住宅社區(qū)的居民。而各大專院校內外的商鋪也可看成是社區(qū)商鋪。社區(qū)商鋪作為與人們的生活密切相關的商業(yè)房地產形式，其市場極為成熟，具有消費資源穩(wěn)定，商鋪價值穩(wěn)定的特點，因此受到穩(wěn)健型投資者的青瞇。不過目前市場上出現(xiàn)了社區(qū)商業(yè)面積過度配量的現(xiàn)象，導致部分區(qū)域的社區(qū)商鋪價值貶值。因此投資者需對開發(fā)商的整體定位規(guī)劃和周邊區(qū)域的市場容量做出正確的判斷。

社區(qū)商鋪按照經營的商品類別可劃分為：

A零售型社區(qū)商鋪

以零售實物商品為主的商鋪，如便利店、大小超市、書攤等。這是作為一種最基礎的社區(qū)商鋪，市場容量穩(wěn)定。一般來說開發(fā)商不會對社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)做出統(tǒng)一的規(guī)劃，因此這種商鋪的競爭較為無序，尤其是一些大型社區(qū)，由于該類商鋪所經營的多為同質化嚴重商品，其商鋪的個性化經營極其重要，所以投資者對商鋪的選址須慎重考慮，才能在自營或出租中獲得較大的利潤保證。

B服務型社區(qū)商鋪

以提供有償服務為主的社區(qū)商鋪，如美容美發(fā)店、健身中心等，隨著人們生活水平的提高，服務型社區(qū)商鋪在整個社區(qū)商鋪所占的比例越來越多。不僅如此，由于服務性商鋪多需為顧客提供長期的穩(wěn)定的服務，因此他們對商鋪的要求較高，而且也往往改租為買。此類商鋪因業(yè)態(tài)不同，對物業(yè)要求也不同，如排污、供配電等。因此投資者除了選址外，還須考慮商鋪各種條件，盡可能同時滿足多種業(yè)態(tài)需求，利于出租。

(6)、裙樓商鋪

裙樓是指在主樓周圍具有附屬性質的樓房，與高層建筑緊密連接組成一個整體的多、低層建筑。裙樓商鋪就是裙樓里用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關注。

一般來說，裙樓商業(yè)是用來優(yōu)先彌補物業(yè)自身配套和周邊配套的空缺或不足，提升整個項目的附加值，著眼于服務主樓客戶的層面，對主樓本身的依賴性較強。而一些規(guī)模較大的裙樓，其整體定位、包裝以及商業(yè)規(guī)劃相當成功，項目本身具有很強的市場吸引力，其主要客戶范圍已經超越了主樓住戶，而是通過其市場運作將周邊、甚至所在城市的某個消費階層覆蓋進來。

裙樓商鋪的規(guī)模相對較小，但投資風險相對并不高。由于多數(shù)開發(fā)商在前期定位時，無論從檔次、經營、業(yè)態(tài)上都力求與主樓本身相匹配，因此裙樓的規(guī)劃設計并不亞于專門的商業(yè)項目。另外一些商務區(qū)裙樓商業(yè)依托主樓項目，或類似于購物中心般打造出主力店，如引駐大型百貨公司等，使該裙樓商鋪有潛力成為區(qū)域商業(yè)中心，再加上依托主樓客源穩(wěn)定，風險進一步降低，因此裙樓商鋪較適合個人投資者投資。

而投資者在做出抉擇時，要首先確定整個項目的定位檔次、地理位置、整體功能結構、商業(yè)布局以及區(qū)位條件等，確定投資哪個項目。還要考慮哪些商鋪從外部、內部具有最好的"可視性"，選擇較好的樓層，以客流量等為考慮參數(shù)，進行深入挑選。

(7)、交通設施商鋪

交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。該類商鋪根據與交通設施布位的不同，具有不同的特點和投資要點。

交通設施內部商鋪：如地鐵站內部商鋪。此類商鋪依附交通設施最為明顯，首先其規(guī)劃設計就是為了保證功能配套的完整性，將該商鋪布置在客流主要活動空間的周邊、沿途，與該交通設施的客流量正相關，投資收益主要考慮該商鋪的租金收益，價值升值空間有限。投資者投資時需著重考慮該交通設施未來的發(fā)展前景，并根據人流動向精心選址。

交通設施外部商鋪：如地鐵出口處附近商鋪，通常由不同的開發(fā)商開發(fā)，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃設計;但該類商鋪不僅可以享受到因交通設施服務乘客的規(guī)模升級而提升的租金收益，還可享受因交通設施周邊房地產的發(fā)展而帶來的商鋪價值升值空間。投資者除需考慮內部商鋪所具備的要點外，還要結合整個區(qū)域的房地產規(guī)劃考慮鋪面升值前景。

按照銷售形式進行分類

按照開發(fā)商的銷售形式，我們可將商鋪分為產權式商鋪和獨立商鋪兩種。

(1)、獨立商鋪

獨立商鋪：商鋪所有者對商鋪具有占有、使用、收益、處分四種積極權能。其優(yōu)勢是業(yè)主對商鋪擁有完整的法律權限，相比產權式商鋪而言，規(guī)避了一些糾紛。缺點在于投資門檻高，處于散戶經營的狀態(tài)，其收益中的商業(yè)價值視個體經營好壞而浮動，市場風險較大。

(2)、產權式商鋪

產權式商鋪：即所有權與經營權分離的一種房地產商鋪產品形式。主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的，商鋪通過開發(fā)商或第三方公司整體委托品牌經營商進行統(tǒng)一經營，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報。據資料統(tǒng)計,國際上主流的連鎖百貨品牌中超過60%均以整體租賃產權式商鋪為發(fā)展方向。

另外，產權式商鋪還有一種形式是“虛擬產權式商鋪”：指開發(fā)商將超市、百貨大樓等開放式賣場進行面積概念分割，劃分為多個區(qū)域銷售給多個業(yè)主，并在一定期限包租，購房者無法自行經營的商鋪銷售模式。由于購房者只是認購了一定面積的商鋪，商鋪本身不具有獨立使用的價值，產權成為了“虛擬”的收益權屬。

產權式商鋪優(yōu)勢：產權式商鋪的特點是面積小、總價低，再加上開發(fā)商或第三方所承諾的多年投資回報保證，降低了市場經營風險。如虛擬產權式商鋪，通過鋪位的劃分有效地控制了鋪位總價，有些項目甚至將部分返租直接減扣首付款，降低了投資門檻。商鋪將經營管理權限統(tǒng)一到經營商，經營商依靠對商業(yè)定位的考慮，系統(tǒng)進行招商，安排特定商家進入特定區(qū)域，從而實現(xiàn)商業(yè)樓盤整體規(guī)劃，整合資源，專業(yè)經營，保障收益，幫眾多業(yè)主尤其是實力較弱的投資者規(guī)避了經營風險。

缺點：目前，產權式商鋪在國內的發(fā)展還處于較為無序的狀態(tài)，風險極大。

產權式商鋪形式存在先天結構性的缺陷，由于其所有權與經營權分離，存在多個主體，多重法律關系;投資年限過長，存在著很大的不確定性。一些負責任的、實力強的開發(fā)商可以兌現(xiàn)承諾，而一些實力薄弱或純粹以短期行為為目的的開發(fā)商則極易給商業(yè)物業(yè)開發(fā)帶來投資風險和經營風險。如果承租的商家若經營不良，導致經營商可能無法兌現(xiàn)業(yè)主的承諾回報，也會造成風險。若干年后產權是否發(fā)生變更、買家能否按期取得房地產開發(fā)企業(yè)許諾的租金、法律是否認可這種權利等等，都成為直接影響投資者利益的現(xiàn)實問題。另外，產權式商鋪常用的“返租銷售”的經營模式還可能涉嫌非法集資和欺詐。

而虛擬產權式商鋪除了以上風險外，會發(fā)生商家經營的鋪位與銷售分割的鋪位不相吻合的情況，甚至有些業(yè)主的鋪面成為主力商店的過道。一些投資者僅考慮多年投資回報，對商鋪本身屬性并不關心，使得購買的鋪位和商家經營的鋪位不吻合。這種情況即使包租期間未出現(xiàn)問題，也會影響后期的租賃或者出售等。

投資要點：選擇產權式商鋪，投資者除了關心地段與價格，還應該格外關注開發(fā)商的背景和經營管理公司的實力。產權式商鋪的價值有兩部分，一是房地產本身的價值，二是商業(yè)價值。房地產的價值浮動不大，但商業(yè)價值卻因項目的風格、經營者的能力不同而有所不同。這就要求投資者必須客觀分析交通、區(qū)位、人流量等外部環(huán)境因素，還要考慮商鋪的開發(fā)商、經營商等各方面的資質和水平，盡量選擇成熟的經營團隊。另外，需考慮包租期滿后，分散的業(yè)主如何統(tǒng)一與主力店商家談判續(xù)租?若主力商家退出后該商場如何再經營，投資的價值如何體現(xiàn)等等。這時，最好成立業(yè)主委員會，來統(tǒng)籌安排商場的租賃權及經營權，全面、公平地保障所有業(yè)主的收益。

而虛擬產權式商鋪除了考慮上述因素以外，最好選擇大型商家整體承租后再分割銷售的項目，且其考慮了分攤面積和消防通道，經營的鋪位與銷售分割的鋪位相吻合，可保證即使主力商戶將來退出商場，通過商場本身布局，組織成立相應的主題商場以對應招商，合適的位置仍可保證投資者的收益。